前言：大数据记录着城市发展与居民生活的真实变迁，而持续研究其背后的发展脉络，则赋予了数据更多意义。2021年5月27日，贝壳研究院发布了《2021新一线城市居住报告》（以下简称"报告"）。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担等角度出发，对城市人群的居住生态进行了客观描述与分析。本文结合新一线城市郑州情况，对郑州居住生态进行客观描述。以期待向政府、公众描绘出相对形象的郑州城市居住画像。
PART 1 置业特征
1.1购房年龄：受限于较高的"上车"门槛，一线城市客群购房压力较大，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高，新房和二手房的置业年龄分别为36.6岁和37.2岁；而新一线城市及二线城市因尚未进入存量市场，新房置业年龄低于二手房。郑州新房置业年龄33.2岁，二手房置业年龄34.2岁
数据来源：贝壳研究院郑州分院
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1.2 购房性别：在高学历女性占比提升、独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，"她经济"崛起。报告数据显示，一线城市的女性置业人群占比达到48.79%，新一线及二线城市这一占比同样出现不同程度的增幅。郑州女性置业占比达46%
PART 2 如何衡量"住得好不好"？
居住竞争力榜：一线城市中，深圳、广州竞争力较高，新一线城市中，杭州、成都、苏州、武汉及长沙竞争力较高，郑州排名14，二线城市中，福州、厦门、珠海、烟台及宁波竞争力较高。
一线城市中，深圳在楼盘品质及居住便利方面排名较高；广州居住负担较小，人居环境方面，排名比较靠前；北京在人均环境方面排名较低，上海在楼盘品质方面比较靠后，导致这两个城市在一线城市居住竞争力方面并不靠前，但在35城中排名仍居于前位。
新一线城市中，东莞、佛山、杭州、长沙及苏州等城市楼盘品质排名较高；成都、杭州、苏州、武汉及南京等城市居住便利性排名较高；长沙、沈阳、佛山、郑州及苏州等城市居住负担较小；郑州、苏州、合肥、佛山及武汉等城市人居环境排名较高。
二线城市中，佛州、宁波、太原、厦门及大连等城市楼盘品质排名较高；珠海厦门、南宁、烟台及大连等城市居住便利性排名较高；烟台、南昌、无锡、哈尔滨及贵阳等城市居住负担较小；太原、无锡、石家庄、烟台及宁波等城市人居环境方面排名较高。
数据来源：贝壳研究院郑州分院
PART 3 科学分析"住房焦虑"
1、居住负担：一线城市居住负担明显高于其他城市级别，城市级别越高，居住负担相应越高。114个城市中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海，居住负担最小的新一线城市仍为长沙。郑州居住负担排名42
对于新青年群体而言，面对一线城市相对高企的上车门槛，新一线城市的居住负担相对较低，同时受益于近年来人才吸引政策的支持，新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入，也带来了购房需求，在房住不炒的政策影响下，那些人才涌入较多的城市，房地产市场保持着较高活力。
而新一线城市杭州、南京，虽然人均收入相对可观，但房价、房租也相对高企。二线城市厦门、珠海、嘉兴、福州及长春等区域核心城市对周边人口有虹吸效应，再加上特殊的地理位置等因素影响居住成本，居住负担指数相对于其他城市较高。
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2、购房负担：一线城市房价收入比整体要高于新一线城市，深圳、北京、上海、厦门及三亚房价收入比较高，郑州排名49
四个一线城市中，深圳居百城房价收入比之首。深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭不吃不喝需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。
新一线城市中，房价收入比较高的城市包括杭州、天津、南京、东莞及武汉等，其中杭州房价收入比较高，甚至超过了广州。
二线城市中，厦门、福州、珠海、嘉兴及廊坊等城市的房价收入比较高，其中，厦门房价收入比为20.7，仅次于深沪京。厦门属于旅游型城市，对省内城市有明显的虹吸效应，购房需求较大但供应相对不足，导致房价增长过快，与城市基本面发展产生显著背离。而长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对偏低，其中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。长沙房价的增长基本与其城市基本面发展相适应，得益于政府调控政策的适时出台，有效遏制了炒房投机行为。
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3、租房负担：新一线城市租住压力较小，重庆房租收入比最低，郑州排名39
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从全国的角度来看， 郑州不论是购房压力还是租房压力均相对较小，郑州还处在一个快速发展的阶段，整个城市的居住竞争力有待提升，下面我们看一下郑州居住的特征及需求。
PART 4郑州居住人群画像
1、收入及学历：本科、大专人群为购房、租房主力军
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2、住房焦虑：对于自有住房客群而言，"购房后房价下跌"成为最大的焦虑。对于租房人群而言，租房时房东涨价是最大的焦虑
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3、租房人群：总价段100万以下刚刚需接受度高
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4、自有住房人群：3-5年换房需求大，总价段200-300万元改善房接受度更高
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5、自有住房人群换房因素：居住空间改善是换房最大的因素，2016年及以后换房的核心因素主要是子女教育
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6、改善性购房："居者有其屋"向"居者优其屋"迈进，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。有41%的消费者希望有一个"安静没有噪音的卧室"，人们对于睡眠环境的要求排在首位
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7、智能家居设备：社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验，对空气净化器、净水器、扫地机等需求加大
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8、社区服务设施：消费者追求更加美好的居住体验，身心愉悦，对健身器材、图书馆的需求强烈
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9、社区配套：不仅要有诗和远方，更关注实实在在的生活体验，1公里范围超市、商业中心、医院等基础生活配套的需求最高
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